Profesionální předseda SVJ: co přebírá a za co odpovídá

Profesionální předseda SVJ není pouze člověk, který přijde jednou ročně na shromáždění a podepíše několik dokumentů.

Přebírá funkci statutárního orgánu a s ní také odpovědnost za vedení společenství. Zastupuje SVJ navenek, dohlíží na plnění rozhodnutí a řeší situace, které by jinak musel zajišťovat vlastník zvolený do výboru nebo do funkce předsedy.

Jaký je rozdíl mezi správcem a předsedou SVJ

Tyto role se často zaměňují.

Správce vykonává činnosti, které mu SVJ svěří smlouvou. Může vést účetnictví, připravovat vyúčtování, zajišťovat revize, komunikovat s dodavateli nebo spravovat dokumentaci.

Předseda nebo výbor je statutárním orgánem. Za SVJ právně jedná, svolává shromáždění a odpovídá za to, že společenství řádně funguje.

Podle občanského zákoníku je nejvyšším orgánem SVJ shromáždění. Statutárním orgánem je výbor, pokud stanovy neurčí, že jím bude předseda společenství.

Profesionální předseda tedy není jiný název pro správce. Jde o osobu zvolenou do konkrétní funkce.

Co profesionální předseda přebírá

Rozsah činnosti vychází ze zákona, stanov, rozhodnutí shromáždění a smlouvy o výkonu funkce.

Profesionální předseda obvykle zajišťuje:

• zastupování SVJ navenek
• svolávání a přípravu shromáždění
• přípravu návrhů usnesení
• kontrolu plnění přijatých rozhodnutí
• dohled nad hospodařením SVJ
• kontrolu práce správce a dalších dodavatelů
• uzavírání smluv v rámci své pravomoci
• řešení běžné agendy společenství
• komunikaci s vlastníky a úřady
• kontrolu termínů, dokumentů a zákonných povinností
• řešení pohledávek a dalších problémů

Konkrétní rozdělení práce závisí také na tom, zda má SVJ samostatného externího správce.

Co nemůže předseda rozhodnout sám

Ani profesionální předseda nemůže rozhodovat bez omezení.

Záležitosti vyhrazené shromáždění musí předložit vlastníkům. Patří mezi ně například volba a odvolání členů orgánů, schválení rozpočtu a účetní závěrky, rozhodnutí o celkové výši příspěvků na správu nebo schválení druhu služeb a způsobu jejich rozúčtování.

Profesionální předseda má připravit podklady, vysvětlit varianty a zajistit provedení rozhodnutí. Nemá nahrazovat vůli vlastníků tam, kde rozhodnutí patří shromáždění.

Jakou nese odpovědnost

Přijetím funkce se člen voleného orgánu zavazuje vykonávat ji loajálně, s potřebnými znalostmi a pečlivostí.

Občanský zákoník vychází z principu péče řádného hospodáře. Nestačí tedy pouze tvrdit, že předseda o problému nevěděl. Musí si zajistit dostatek informací, kontrolovat důležité kroky a včas reagovat na rizika.

To neznamená, že osobně provádí každou odbornou činnost.

Může využívat účetní, techniky, právníky a další dodavatele. Musí je ale rozumně vybrat, zadat jim práci a přiměřeně kontrolovat výsledek.

Kdy profesionální předseda dává smysl

Služba bývá vhodná zejména tehdy, když:

• se nikdo z vlastníků nechce funkce ujmout
• současný výbor končí a nemá nástupce
• členové výboru už nemají potřebný čas
• dům čeká složitější oprava nebo změna
• mezi vlastníky jsou dlouhodobé konflikty
• dokumentace a hospodaření nejsou pod kontrolou
• společenství potřebuje nezávislé vedení

Profesionální předseda může pomoci také domu, ve kterém vedení formálně existuje, ale většina práce se dlouhodobě odkládá.

Co si prověřit před volbou

Ptejte se:

• kdo bude funkci fakticky vykonávat
• jaké má zkušenosti se správou SVJ
• jak často bude výbor nebo vlastníky informovat
• jak bude kontrolovat správce a účetnictví
• co je zahrnuto v odměně
• které činnosti se platí samostatně
• jak je řešené pojištění odpovědnosti
• jak probíhá zastupování při nepřítomnosti
• jak lze spolupráci ukončit
• jak bude probíhat předání dokumentace

Před volbou zkontrolujte také stanovy. Musí odpovídat tomu, zda má být statutárním orgánem předseda nebo výbor.

Profesionální předseda není způsob, jak se vlastníci vzdají rozhodování

Shromáždění zůstává nejvyšším orgánem SVJ. Vlastníci stále rozhodují o zásadních otázkách domu.

Cílem profesionálního předsedy je zajistit, aby byla rozhodnutí dobře připravená, zákonná a následně skutečně provedená.