Nikdo nechce být předsedou SVJ. Jaké máte možnosti

Tato situace je častější, než se může zdát.

Současný předseda chce skončit, ostatní vlastníci nemají čas a na shromáždění se nikdo nový nepřihlásí.

Důvodem obvykle není nezájem o dům. Lidé se obávají odpovědnosti, konfliktů, administrativy a množství času, které funkce vyžaduje.

Situaci ale není dobré dlouhodobě odkládat. SVJ potřebuje statutární orgán, který za něj jedná, svolává shromáždění a zajišťuje jeho běžné fungování.

Nejprve zjistěte, proč funkci nikdo nechce

Jiný postup bude vhodný, pokud se vlastníci obávají účetnictví, a jiný, pokud v domě probíhá dlouhodobý konflikt.

Nejčastější důvody jsou:

• příliš mnoho provozních úkolů
• obava z právní odpovědnosti
• nejasná dokumentace
• problematická komunikace mezi vlastníky
• plánovaná rekonstrukce
• neplatiči
• špatná zkušenost předchozího výboru
• nedostatečná podpora správce

Někdy není potřeba okamžitě hledat profesionálního předsedu. Stačí lépe rozdělit práci a předat administrativu odborníkům.

Možnost 1: Vlastník zůstane předsedou, provoz převezme správce

Předseda nemusí osobně vést účetnictví, objednávat revize, připravovat vyúčtování a komunikovat s každým dodavatelem.

Tyto činnosti může vykonávat externí správce.

Vlastník zvolený do funkce potom:

• přijímá zásadní rozhodnutí v rámci své pravomoci
• kontroluje správce
• podepisuje potřebné dokumenty
• komunikuje s vlastníky v důležitých otázkách
• připravuje rozhodnutí shromáždění

Tato možnost dává smysl, pokud se někdo funkce ujmout chce, ale odmítá dělat každodenní administrativu.

Možnost 2: Zvolíte profesionálního předsedu

Profesionální předseda převezme funkci statutárního orgánu.

Nejde pouze o externí administrativní pomoc. Je zvolený do funkce a zastupuje SVJ.

Občanský zákoník stanoví, že statutárním orgánem SVJ je výbor, pokud stanovy neurčí, že jím bude předseda společenství. Před volbou je proto potřeba zkontrolovat současné znění stanov.

Profesionální předseda obvykle:

• svolává shromáždění
• připravuje návrhy rozhodnutí
• zastupuje SVJ navenek
• kontroluje hospodaření
• dohlíží na správce a dodavatele
• řeší běžnou agendu
• sleduje plnění přijatých usnesení

Možnost 3: Profesionální předseda a správce budou dvě různé osoby

Toto rozdělení může přinést větší kontrolu.

Správce zajišťuje účetní, administrativní a technické činnosti. Profesionální předseda kontroluje jeho práci a vykonává funkci statutárního orgánu.

Výhodou je oddělení výkonu služby od její kontroly.

Nevýhodou může být vyšší cena a potřeba přesně vymezit, kdo má jakou pravomoc.

Možnost 4: Změníte vnitřní fungování výboru

Někdy problém není v samotné funkci, ale v tom, že veškerou práci vykonává jeden člověk.

Pomoci může:

• jasné rozdělení oblastí mezi členy
• pravidelný přehled otevřených úkolů
• převod dokumentů do společného úložiště
• sjednání kvalitnější správy
• odměna odpovídající rozsahu práce
• přesný kalendář povinností
• nastavení pravidel komunikace s vlastníky

Před volbou nového orgánu je vhodné otevřeně říct, kolik času funkce skutečně vyžaduje a jakou podporu bude mít.

Co musí rozhodnout vlastníci

Volba a odvolání členů volených orgánů patří do působnosti shromáždění. Shromáždění také rozhoduje o výši jejich odměn.

Je proto potřeba připravit:

• bod programu
• přesné usnesení
• informace o kandidátovi
• návrh odměny
• podmínky výkonu funkce
• případnou úpravu stanov
• smlouvu o výkonu funkce

Nenechávejte hledání kandidáta až na samotné shromáždění. Vlastníci by měli dostat potřebné informace předem.

Jak vybírat profesionálního předsedu

Prověřte:

• zkušenosti s podobnými domy
• způsob komunikace
• dostupnost
• pojištění odpovědnosti
• způsob kontroly správce
• zastupování v době nepřítomnosti
• rozsah zahrnutý v odměně
• cenu mimořádných úkonů
• podmínky ukončení spolupráce
• postup předání funkce

Nepotřebujete pouze jméno zapsané ve veřejném rejstříku. Potřebujete člověka, který bude dům skutečně řídit.

Nikdo se nemusí obětovat

Řešením není přesvědčit jednoho vlastníka, aby funkci přijal proti své vůli a následně vše dělal po večerech.

Lepší je nastavit systém, ve kterém jsou odpovědnosti jasné, provozní práce zajištěná a vlastníkům zůstává kontrola nad zásadními rozhodnutími.